文/羊城晚報(bào)特約評(píng)論員 凱風(fēng)
據(jù)報(bào)道，3月1日，鄭州市發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施，除了給大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)下調(diào)房貸利率之外，還祭出了放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)老人投靠家庭新購(gòu)住房、重啟貨幣化安置等重磅舉措。
作為GDP破萬(wàn)億、常住人口超過(guò)千萬(wàn)的“雙萬(wàn)”城市，鄭州率先進(jìn)行大幅松綁，背后的政策信號(hào)不容低估。這不僅是今年全國(guó)首個(gè)進(jìn)行全局性松綁的強(qiáng)二線城市，也是首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市，還是第一個(gè)重提“貨幣化安置”的省會(huì)城市，穩(wěn)樓市、穩(wěn)增長(zhǎng)的意圖相當(dāng)清晰。
要知道，過(guò)去幾年來(lái)，在“房住不炒”的政策高壓之下，諸多尋求松綁的城市無(wú)一例外遭遇了上級(jí)約談，甚至被要求“提高政治站位”。在紅線之下，一二線城市普遍通過(guò)人才政策進(jìn)行松綁，這一次鄭州無(wú)疑超出了人才政策的范疇，將限貸、限購(gòu)的大門(mén)敞開(kāi)了更大的空隙。
不僅如此，消失一兩年的貨幣化補(bǔ)貼，再次重出江湖。早在兩年前，隨著全國(guó)大規(guī)模的棚戶區(qū)改造收官，支撐棚改的貨幣化安置也隨之退潮。棚改貨幣化，通過(guò)大拆大建加大補(bǔ)貼的模式，一度支撐了大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)上行。然而，隨著棚改貨幣化退潮，三四線城市又開(kāi)始直面基本面的考驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等支撐一旦由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，樓市橫盤(pán)乃至下行，就不存在什么意外。
因此，這一次鄭州大幅松綁限購(gòu)限貸、重啟貨幣化補(bǔ)貼，力度之大、目的之明確，超出社會(huì)各界的預(yù)期。事實(shí)上，在鄭州新政之前，已有多地通過(guò)降低首套比例、調(diào)低貸款利率等方式進(jìn)行穩(wěn)樓市。這些政策組合拳的集中登場(chǎng)，有著極其嚴(yán)峻的背景。
眾所周知，去年下半年以來(lái)，樓市從高熱態(tài)勢(shì)直接冰封，個(gè)別房企遭遇債務(wù)困境，幾乎所有城市房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，部分城市樓市成交腰斬。受此影響，各地土地流拍率增加，不僅賣(mài)地收入受到影響，房地產(chǎn)業(yè)GDP在去年四季度更是同比下降2.9%，創(chuàng)下近十年以來(lái)的新紀(jì)錄。
就鄭州而言，從2018年至今，樓市已經(jīng)橫盤(pán)了4年之久。2021年，鄭州新房成交量?jī)H為16.1萬(wàn)套，相比2021年下降32.9%，創(chuàng)下近5年來(lái)的新低。而鄭州二手房?jī)r(jià)也步入下行趨勢(shì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2022年1月，鄭州二手房?jī)r(jià)相比2020年下降了0.7%。
此外，鄭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也是率先松綁樓市的重要助推因素。2021年，鄭州GDP達(dá)1.27萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)4.7%，增速在萬(wàn)億城市中僅高于西安，處于墊底位置。這背后，洪澇災(zāi)害、新冠疫情的雙重沖擊，固定資產(chǎn)投資的下滑，成了最大拖累。因此，無(wú)論是為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還是為了穩(wěn)固賣(mài)地收入，鄭州都不乏松綁以穩(wěn)樓市的需求。
事實(shí)上，像鄭州一樣，經(jīng)濟(jì)、樓市同時(shí)遭遇困境的城市不在少數(shù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市里，有28個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)回到了兩年前，其中不乏以天津、鄭州、太原、石家莊、哈爾濱、貴陽(yáng)、濟(jì)南為代表的二線城市。這些城市會(huì)否步鄭州之路，全方位松綁樓市，值得關(guān)注。
許多人擔(dān)憂，這一次樓市松綁，會(huì)否導(dǎo)向新一輪“漲價(jià)去庫(kù)存”。眾所周知，7年前，通過(guò)多次降準(zhǔn)降息、取消限購(gòu)、松綁限貸、去庫(kù)存、棚改貨幣化等組合拳，樓市從2014年的谷底一躍而起，創(chuàng)下了罕見(jiàn)的上行態(tài)勢(shì)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)翻倍，部分熱門(mén)城市更是漲了2-3倍。
這一次，面對(duì)樓市橫盤(pán)，歷史會(huì)否重復(fù)上演？恐怕不會(huì)。一方面，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、居民債務(wù)水平還是人口基本面，都與當(dāng)初完全不同。根據(jù)央行最新發(fā)布的2021年四季度貨幣報(bào)告，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率高達(dá)72%，趕超發(fā)達(dá)國(guó)家水平，相比2014年接近翻倍。而作為房地產(chǎn)最大支撐的人口，2021年出生率下降到7.52%，出生人口1062萬(wàn)人，全國(guó)凈增加48萬(wàn)人。這些因素，無(wú)疑都成了樓市上漲的制約。
另一方面，樓市松綁的目的，在于“穩(wěn)”，而非大刺激。換言之，正如政策所說(shuō)：“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展”。這背后，“房住不炒”仍舊是底線的底線，而維護(hù)剛需等正常購(gòu)房者的需求，維護(hù)房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的穩(wěn)定，是基于穩(wěn)樓市和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的需求，并不直接導(dǎo)向新一輪上漲。
事實(shí)上，中國(guó)樓市已經(jīng)從“黃金時(shí)代”，開(kāi)始向“白銀時(shí)代”乃至“黑鐵時(shí)代”演變。未來(lái)，房地產(chǎn)仍舊重要，因?yàn)槠錉砍读吮姸嗌舷掠萎a(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)乎著眾多國(guó)民的財(cái)富配置，但房地產(chǎn)必然要從暴利行業(yè)向基礎(chǔ)民生行業(yè)回歸，在樓市上進(jìn)行投機(jī)乃至炒房的需求必然要遭遇各種各樣的遏制。（羊城晚報(bào)時(shí)評(píng)投稿郵箱：wbsp@ycwb.com）(更多新聞資訊，請(qǐng)關(guān)注羊城派 pai.ycwb.com)
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圖片 | 視覺(jué)中國(guó)
責(zé)編 | 張齊 孫梓青
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