大咖會(huì)客廳
疫情防控已經(jīng)進(jìn)入第3年，期間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨大變化。作為采購(gòu)人，經(jīng)常會(huì)被這三個(gè)問題困擾：
地產(chǎn)招采行業(yè)環(huán)境究竟如何？
疫情之下，怎樣管好供應(yīng)商資源？
招采各環(huán)節(jié)該如何應(yīng)對(duì)？
針對(duì)采購(gòu)人的這些困惑，本文詳細(xì)梳理了干貨觀點(diǎn)，希望對(duì)成長(zhǎng)型房企的采購(gòu)人有所啟發(fā)。
1 地產(chǎn)形勢(shì)難捉摸
招采挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存
一、地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，政策有所放松，3月疫情爆發(fā)，整體形勢(shì)不容樂觀
地產(chǎn)行業(yè)不樂觀的最直接表現(xiàn)，是銷售數(shù)據(jù)的全面下滑。
從去年7月份開始，商品房銷售額同比2020年顯著下降，即便樓市旺季“金九銀十”，降幅依然在20%左右。剛剛過去的2月份，同比數(shù)據(jù)仍是負(fù)增長(zhǎng)。
銷售不景氣，一方面給房企帶來巨大壓力，另一方面反映出市場(chǎng)信心的下降。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲態(tài)，國(guó)家政策出現(xiàn)一定松動(dòng)。今年“兩會(huì)”，除了長(zhǎng)期堅(jiān)持的“房住不炒”基調(diào)，政府釋放了三個(gè)重要信號(hào)：
探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。
支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
另外，在3月16日的國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開的專題會(huì)議上，還提出“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。
政策端的松動(dòng)如果傳導(dǎo)到市場(chǎng)，相信能引發(fā)一波復(fù)蘇。不曾想，3月全國(guó)疫情呈現(xiàn)反復(fù)之勢(shì)，一邊是香港全面爆發(fā)，一邊是深圳、長(zhǎng)春等多個(gè)城市實(shí)施居家辦公。
疫情帶來人員流動(dòng)性降低，一定程度影響售樓處的到訪量，因此我們預(yù)計(jì)3月份地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)仍然不太樂觀。
2022年3月22日疫情數(shù)據(jù)
二、地產(chǎn)形勢(shì)難以捉摸，上下游行情風(fēng)云變幻，招采挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存
地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)怎么會(huì)影響招采人員呢？我們先看這樣一組數(shù)據(jù)：
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，近5年的商品房銷售面積約為75億㎡，交樓面積是34億㎡，換言之，待交房的面積達(dá)到了40億㎡。這龐大的交付缺口需要采購(gòu)人填平，壓力可謂巨大。
除了工作量帶來的壓力，各房企招采部門的人事變動(dòng)，更是讓采購(gòu)人百上加斤。
去年以來，多家頭部房企簡(jiǎn)化采購(gòu)部：B房企撤并了成本管理中心，H房企把13個(gè)大區(qū)精簡(jiǎn)到了9個(gè)，A房企直接解散了材料公司團(tuán)隊(duì)。再往后，“活多人少”或許會(huì)成為采購(gòu)部門的常態(tài)。
盡管地產(chǎn)承壓，也有機(jī)遇存在。房企上游的供應(yīng)商同樣面臨利潤(rùn)虧損、規(guī)模縮減的壓力，從而出現(xiàn)報(bào)價(jià)模式、合作形式的變化。采購(gòu)人可以對(duì)癥施策，形成新的采購(gòu)思路和技巧。
2 借鑒頭部房企經(jīng)驗(yàn)
分級(jí)管理供方
一、材料分級(jí)易被忽視
現(xiàn)在房企基本都在做供應(yīng)商分級(jí)，但很少會(huì)給材料分級(jí)，然而材料分級(jí)的重要性已經(jīng)越來越突顯。
例如某房企根據(jù)采購(gòu)支出金額和業(yè)務(wù)重要性，把材料分為關(guān)鍵、瓶頸、杠桿、普通4個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的采購(gòu)形式。
其中關(guān)鍵材料每年招標(biāo)拓新，產(chǎn)能穩(wěn)定的杠桿材料3年招一次標(biāo)，瓶頸材料1年招一次標(biāo)，普通材料則視情況免去招標(biāo)環(huán)節(jié)。
這種做法尤其適合疫情期間人少活多的局面，通過針對(duì)性招標(biāo)，提升采購(gòu)效率。
二、供應(yīng)商分級(jí)不夠落實(shí)
供應(yīng)商分級(jí)是很多房企都在做的，但是經(jīng)常出現(xiàn)分完級(jí)之后，沒有真正地區(qū)別對(duì)待，或者不知道怎樣區(qū)別對(duì)待。
這里分享一家頭部房企的供方分級(jí)措施。需要提醒大家注意的是，一旦制定了管理措施，就要在實(shí)際招采工作中堅(jiān)持執(zhí)行，才能用最少的人達(dá)到最好的管理效果。
三、與優(yōu)秀供方共度難關(guān)
對(duì)于合作過程中的穩(wěn)定優(yōu)秀供應(yīng)商，可以從3個(gè)方面給予支持，從而達(dá)到互惠共贏的目的。
穩(wěn)定合作量——鎖定項(xiàng)目及預(yù)計(jì)用量，保證供應(yīng)商營(yíng)收穩(wěn)定
付款方式傾斜——根據(jù)供應(yīng)商情況靈活調(diào)整，或者使用供應(yīng)鏈金融
成本透明化——相對(duì)低的價(jià)格，給到一定合理的利潤(rùn)，不要一味地壓價(jià)
拿實(shí)木復(fù)合地板來舉例：一塊100多元的地板，房企和供應(yīng)商最好能在木皮成本、多層板成本、膠水成本、設(shè)備和人工成本這些細(xì)項(xiàng)上進(jìn)一步對(duì)稱信息，從而建立長(zhǎng)久的戰(zhàn)略關(guān)系，打造長(zhǎng)久的戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)。
四、疫情期間是資源拓新好時(shí)機(jī)
雖然疫情對(duì)采購(gòu)人出差、考察工作造成一定影響，但是千萬不要抱著“躺平”的心態(tài)，而要利用好潛在機(jī)遇。
比如原來只和百?gòu)?qiáng)房企合作的大品牌供應(yīng)商，在頭部房企頻頻暴雷之后，開始把合作范圍拓寬到穩(wěn)定的區(qū)域型頭部房企。另外，急需產(chǎn)能去化的供應(yīng)商，在成本上也會(huì)有進(jìn)一步下行空間。
總結(jié)來說，采購(gòu)人目前需要克服疫情的影響，在滿足供方儲(chǔ)備的前提下，縮短招標(biāo)周期，降低采購(gòu)價(jià)格，同時(shí)提升材料和工程質(zhì)量。采購(gòu)人只有做出更好的業(yè)績(jī)和成效，證明自己的價(jià)值，避免陷入流程性的工作，才能不被行業(yè)淘汰。
3 掌握先進(jìn)管理方式
讓招采事半功倍
一、疫情限制當(dāng)面交流，部分環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)提升
常規(guī)的招標(biāo)流程基本分為：評(píng)估需求、采購(gòu)立項(xiàng)、搭建供應(yīng)商庫(kù)、發(fā)標(biāo)回標(biāo)、開標(biāo)定標(biāo)、合同簽訂、供貨/建設(shè)、履約評(píng)估等環(huán)節(jié)。
伴隨著疫情突發(fā)，一些需要面對(duì)面交流的環(huán)節(jié)受到影響，由此產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
比如單位考察，因?yàn)榍叭タ疾斓娜瞬煌?，各單位情況標(biāo)準(zhǔn)不一，無法橫向?qū)Ρ龋豢疾觳患?xì)致全面，信息記錄容易遺漏；考察人手不足等。
再如開標(biāo)環(huán)節(jié)，線上開標(biāo)的標(biāo)書等資料存在泄露風(fēng)險(xiǎn)，沒有現(xiàn)場(chǎng)談判磨合，議價(jià)能力也會(huì)大打折扣。
面對(duì)以上情況，可以用系統(tǒng)的線上方案來解決——
1、從統(tǒng)一的考察維度，視頻考察、區(qū)域聯(lián)盟共享考察；
2、通過專業(yè)的線上開標(biāo)工具，設(shè)置好每份文件的開啟權(quán)限和節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而提高招標(biāo)文件的保密性；
3、議價(jià)環(huán)節(jié)資料提前準(zhǔn)備，材料的市場(chǎng)折扣率、詢價(jià)、同行標(biāo)底等，做好充分準(zhǔn)備再去議價(jià)。
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二、線上招投標(biāo)建設(shè)周期長(zhǎng)、收益高
房企搭建一套完整的線上招投標(biāo)系統(tǒng)，從設(shè)計(jì)階段到試用階段，再到最后正式上線，至少需要3年時(shí)間，費(fèi)用也在百萬以上。期間還會(huì)遇到“與實(shí)際業(yè)務(wù)流程有偏差”“電子簽章的匹配”等問題。
不過在這些問題解決之后，收益也非常明顯。省去檔案室租金、標(biāo)書郵寄費(fèi)用不說，答疑溝通的時(shí)間成本也降低不少，歷史投標(biāo)數(shù)據(jù)也更容易查找。
那么對(duì)于成長(zhǎng)型房企而言，沒有時(shí)間和預(yù)算去做自己的線上招投標(biāo)系統(tǒng)，可以選擇明源云采購(gòu)已經(jīng)定制好的成熟產(chǎn)品，同樣可以實(shí)現(xiàn)流程線上化，在效率上看齊頭部房企。
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三、防范疫情突發(fā)引起進(jìn)度滯后
采購(gòu)人的工作有時(shí)不完全受自己把控，比如標(biāo)書、合同的郵寄，會(huì)受到防疫政策的影響；供應(yīng)商停工停產(chǎn)，也會(huì)帶來交付的滯后。
這種情況下，一是可以把涉及紙質(zhì)文件的工作轉(zhuǎn)到線上，二是提前規(guī)劃合理的交付周期，如果過去需要30天，現(xiàn)在就提前到25天。
總結(jié)一下，在疫情反復(fù)的當(dāng)下，采購(gòu)部門可以通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型，更便捷地尋找供應(yīng)商、管理供應(yīng)商，進(jìn)一步提升采購(gòu)效率、降低招采成本。
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