“跳單”對應(yīng)的法律依據(jù)：民法典第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。
房產(chǎn)中介服務(wù)中委托人構(gòu)成“跳單”的認定標準主要有以下幾點（主流觀點）：
1.中介合同成立；
2.委托人利用了中介人提供的信息或媒介服務(wù)；
3.委托人有繞過中介人的主觀惡意；
4.中介人提供信息或媒介服務(wù)行為與委托人最終完成交易之間有因果關(guān)系。
以上4點，何為惡意？相對比較主觀，這是司法實踐中認定“跳單”的難點。訴訟是雙向的，原告稱被告惡意，但是被告一般不存在惡意。司法實踐中，法院大概的判斷標準以及可能的判決如下。
對于中介提供信息，并且提供了撮合服務(wù)，價格達到委托人大概預(yù)期，在簽訂合同前，委托人卻繞開該中介，直接成交或者通過支付第三方中介更低傭金，并且在委托人預(yù)期價格內(nèi)成交。法院全額支持傭金的可能性較大。
對于中介提供信息，提供大量服務(wù)，如帶看時間長以及帶看房屋套數(shù)較多，并對意向房屋提供一定時間撮合的服務(wù)，委托人卻繞開該中介，直接成交或者通過支付第三方中介更低傭金成交，法院支持的部分傭金的可能性較大。
而對于僅中介提供某次帶看服務(wù)，委托人之后未再找該中介服務(wù)，委托人繞開該中介通過第三方成交，中介不能證明其信息為獨家的，法院基本上不會支持中介的傭金訴求。
房地產(chǎn)中介單邊代理制度之法律性質(zhì)？與之相近的，如：委托合同？服務(wù)合同？中介合同？
委托合同，民法典第九百一十九條 委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。
服務(wù)合同，民法典并未具體定義服務(wù)合同。
中介合同，民法典第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。
房地產(chǎn)中介單邊代理從主要工作內(nèi)容來看，法律上細分上更接近中介合同。即：報告訂立合同的機會，提供訂立合同的媒介服務(wù)。
但是，實務(wù)中，中介或者代理人不僅僅是 報告訂立合同的機會，以及提供訂立合同的媒介服務(wù)，往往還提供合同訂立后的合同履行中的服務(wù)。如把整個過程分成兩段來看，訂立合同以及訂立合同之前為中介合同關(guān)系，訂立合同之后的合同履行為委托合同關(guān)系或者服務(wù)合同關(guān)系。
從單邊代理模式來看，設(shè)計者更希望其為委托合同或者服務(wù)合同。但是，法律上并沒有一種明確的宣示。
單邊代理人更多的去維護委托方的利益，向委托方收取報酬。對交易相對方的利益，由交易相對方的代理人去維護。
但是，民法典第九百六十二條，中介人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人的主要義務(wù)是如實報告訂立合同的事項，這里的義務(wù)應(yīng)當是向交易雙方都應(yīng)當如實報告，并且如實報告在中介合同中具有相當重要的地位。
單邊代理試圖去擺脫這種雙邊如實報告義務(wù)。然而，當委托人的利益與交易相對方的利益出現(xiàn)沖突時，出于維護單邊委托人利益，代理人是否有義務(wù)向交易相對方隱瞞相關(guān)信息，或者不去披露相關(guān)信息？
另，中介方單邊代理業(yè)主，中介方是否還獨立提供買方的帶看服務(wù)，接受買方的委托的撮合服務(wù)？是否要告知交易相對方本次交易本中介系接受業(yè)主/買方與之開展銷售房屋或者購買房屋，并不代理交易相對方？
民法典第一百六十八條 代理人不得以被代理人的名義與自己實施民事法律行為，但是被代理人同意或者追認的除外。
代理人不得以被代理人（委托人）的名義與自己同時代理的其他人實施民事法律行為，但是被代理的雙方同意或者追認的除外。
從該條也可以知道，法律上對雙方代理是一種否定態(tài)度，除非委托雙方均同意或者追認。
分析建議：
1、比起如何認定房地產(chǎn)中介“跳單”行為？不如先去定義“跳單”行為，通過抽象以及概括的方式呈現(xiàn)，如什么是跳單，并加以舉例說明？代理業(yè)主方，業(yè)主跳單的表示形式？代理購買方，購買方的跳單表現(xiàn)形式？行業(yè)內(nèi)的共識是怎樣的？行業(yè)外的接受程度？
該定義應(yīng)該是一種行業(yè)內(nèi)外都能普遍接受的，符合我國國情，便于操作認定的。
2、雙方應(yīng)將何為“跳單”的內(nèi)容進行明確具體的約定并寫入合同條款中，并且通過加粗加黑處理。雖然法律并未有明確的規(guī)定，但是法律也沒有禁止，雙方可以通過約定的方式固定雙方權(quán)利義務(wù)。又因，該條款可能存在排除消費者權(quán)利的情況，所以還是應(yīng)當履行相關(guān)的提示說明的義務(wù)。
3、明確約定具體的傭金數(shù)額。合同中明確約定一個成交的服務(wù)傭金的數(shù)額，最好不要約定傭金為房屋成交價的比例。約定一個合理的具體傭金數(shù)額，比需要通過參照價格實現(xiàn)權(quán)利，這樣更直接，更利于訴訟的進行。
4、“跳單”法律后果層次化。如：單邊代理業(yè)主方，中介服務(wù)方達到一什么程度，業(yè)主跳單，承擔一種什么樣的后果。在實踐中，讓法官去接受中介帶看一次，卻去支持全部傭金，法官心態(tài)上往往難以接受。如果通過將服務(wù)量化，再通過量化的服務(wù)，根據(jù)服務(wù)程度以及價值，與之搭配法律相應(yīng)的后果，更利于推動法官裁判決心。
好了，這篇文章的內(nèi)容發(fā)貨聯(lián)盟就和大家分享到這里，如果大家網(wǎng)絡(luò)推廣引流創(chuàng)業(yè)感興趣，可以添加微信：80709525 備注：發(fā)貨聯(lián)盟引流學習； 我拉你進直播課程學習群，每周135晚上都是有實戰(zhàn)干貨的推廣引流技術(shù)課程免費分享！
