漲價去庫存是哪年,漲價為什么能去庫存?

樓市走到今天,讓很多部門和人士深感意外,怎么過去屢試不爽的救市措施突然不靈了?過去用過的措施都用了,過去沒用過的措施也拿了出來,可是樓市庫存一天比一天多,庫存已創(chuàng)下歷史新高,買房的人一天比一天少。

最讓人震驚的是,少數(shù)城市的購房人已經(jīng)公開告知,爛尾樓一日不復工,房貸就斷供一天,僅僅幾天的時間,這種不得已的公開維權(quán)行為,已經(jīng)蔓延到數(shù)省市100多個樓盤,是時候思考救市措施的可操作性和可能性了,也是時候采取更加務實的措施了。

01 對目前各地措施的總體評價

銀行對樓市棄供斷供的應對辦法是記入征信

再就是對斷供房進行拍賣收回發(fā)放的貸款。

如果是現(xiàn)房拍賣也不會都是虧本的買賣,但爛尾樓拍賣收回貸款再賺錢就很難,尤其是爛尾樓遍地開花的情況下,明知是個坑再去跳的人確實不多。

所以銀行通常采取將斷供的用戶納入征信,一旦納入了征信一個人的出行,貸款,就業(yè)都會不同程度地受到影響,要說這一招作為救市措施的一部分,管用也管用,對無所謂的人來說,也可能根本沒有用,尤其是爛尾樓遍地都是的情況下,作用更是有限。

記入征信只是一個手段,與銀行將斷供記入征信的措施相呼應,各地為挽救樓市也絞盡腦汁,只是各地的一些措施效果不敢恭維。

專家委婉地解讀:樓市已觸底,樓市拐點來臨,這些勸人購房上車的用意,有眼睛的人都會看得出用意,也明白是啥意思,不要低估剛需的判斷力。不少網(wǎng)友回復說“既然專家認為已觸底,拐點又到了,專家收入也高,現(xiàn)在還不限購,就想幾套去買幾套了。

只是前幾年“漲價去庫存”的宏論后,剛需看清了,原來所謂的漲價去庫存,不過是在為自己脫手造與論,無非是讓一些信息不對稱的購房者去高位拼盤,自己脫手一邊數(shù)錢,一邊還笑著拼盤者的錢好賺。

這個日子已經(jīng)過去了。

降首付、降利率。如果放在前幾年,效果可能會立竿見影,沒有效果后,自我解嘲的解釋是,措施從出臺到見效有個傳導過程,只可惜傳導了幾個月,市場仍然不買帳,消息面很熱,市場仍然很冷。


各種直接或間接的救市措施,給人的總體感覺是: 只是從各個角度勸剛需購房,勸改善性需求盡快上車買房至于下單(簽訂購房合同)后能不能交房沒有措施跟進,目前高位房價剛需能否承受也在所不問。有的地方甚至鼓勵機關(guān)事業(yè)單位團購,還出現(xiàn)了“惡意不買房”的傳聞。

措施力度不小,作用不大,只能說明一個問題,措施沒有擊中要害,換句話說,根本沒有救在點子上。


所有這些力度很大,但沒觸摸剛需改需的痛點、堵點措施,更沒有關(guān)注煩心事、煩心事、揪心事。而目的卻只有一個,搞錢,拼命從購房者手中搞錢。

02 樓市當下存在的主要問題

爛尾樓遍地是

有人將爛尾樓的原因歸結(jié)為“三道紅線”新政的實施,負債過高的房企貸不到款,資金鏈斷裂無錢進行后續(xù)投資,才導致爛尾樓的出現(xiàn),這種觀點過于片面。

在沒有推出“三道紅線”前,爛尾樓早已存在了,有的房子爛尾一二十年了,所以”三道紅線“不是爛尾樓產(chǎn)生的原因,只是“三道紅線”出臺之后,爛尾樓更多了,同樣在三道紅紅線的管理下,為什么很多房地產(chǎn)公司沒有爛尾樓?

從全國一百多個樓盤的爛尾的情況分布來看,河南鄭州最多,既有發(fā)達的標桿城市,也有其它省會和二三線城市。與經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)]有明顯的對應關(guān)系。


買不起賣不掉

原以為漲價去庫存的別出心裁,能有效地降低樓市庫存,事實證明房子的價格是漲上去了,但庫存并沒有降下來,只是棚改造貨幣化安置,集中釋放了一些需求,給了市場一個去庫存的假象,短暫地降了一些庫存后,此后庫存一直在上漲,目前樓市的庫存由2015年左右?guī)齑娓叻鍟r期的幾個月變成幾年。

庫存的持續(xù)上升的直接后果,房子賣不掉,開發(fā)商為了保價,采取了炸樓保價的怪招,讓無數(shù)觀眾讀者大跌眼鏡,炸樓可以減少供給,減少供給就能保價嗎,太自以為是了,不炸便宜賣一點不是錢嗎,蚊子再小也是肉呢,炸掉的是樓房,傷的是無房族和剛需的心。

炸樓,大大地傷害了公眾的認知和情感。

炸樓,人為拉開了開發(fā)商與剛需的距離。

炸樓,暴露出資本唯利是圖的貪婪本性。

與之相反的是,還有一部分想買房卻又買不起房的人,這些人就是城市里年輕人,新市民,或者可以概括為“夾心階層“,買不起商品房,有工資收入,又不是最低收入人群,不符合住房保障都底的范圍。

當下的樓市就是在這樣買不起,賣不掉的死環(huán)中反復糾纏。


預期收入降低

敢于供房是建立在對未來穩(wěn)定的收入預期上,過去的兩年,疫情持續(xù)拖累經(jīng)濟,在斷斷續(xù)續(xù)的影響中,不少人失去了工作,創(chuàng)業(yè)也受到前所未有的影響。有數(shù)據(jù)表明,在外賣的隊伍當中,有10萬本科生,6萬研究生,可見找一份工作多難。不少博士、碩士擠身在街道辦事處,城管隊伍中,只能說明對未來的收入前景極不看好。

失去工作不僅無錢還房貸,日常生活都受到影響。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計,2022年上半年,居民人均可支配收入18463元,全年大概也就是37000元,按全國平均房價9000多元的計算,也要二三十年的收入才能買一套90來平米的房子。

恐懼心理蔓延

只要有一點負面消息,恐懼心理便油然而生,怕失去工作,怕樓房爛尾,正常用的買賣也摻雜了恐慌情緒,現(xiàn)在看房時考慮最多的房價沒有排在第一位,而是看的房子會不會爛尾,能不能按期交房。

有這種情緒現(xiàn)在不是個別人了,已經(jīng)從一個購房者發(fā)展到多個購房者,從一個地區(qū)蔓延到多個地區(qū)。

信心受到影響

對未來收入的降低和恐慌心理,實際上暴露出普遍信心不足,特別是過去對樓市那種只漲不跌的預期被徹底擊穿,一些預測也被狠狠打臉,特別是法拍房的數(shù)量竟高達近二百萬套,樓市退潮了,原來有那么多人在裸泳。

人們不再相信房價只漲不跌,事實上世界上也沒有一種商品的價格只漲不跌,除了時間一天比一天多外,再也找不到只漲不跌的東西。

黃金也有大幅波動的時候,連黃金都不敢說絕對保值,世上還有什么可以是保值的,房子更不用說,用沙子、石塊、水泥和稍值錢一點東西鋼筋組成的混合物,價值與價格早已嚴重背離,還談什么保值增值。

總之,信心已回不到從前,信心樹立起來不容易,受到打擊之后,再樹立起信心來更不容易。


03 走出解決樓市困局的對策建議

金融機構(gòu)要參與爛尾樓的治理:

樓市最大的受益者是金融機構(gòu),從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,開發(fā)商欠幾十萬億,地主政府投融資平臺欠了幾十萬億,居民貸款更不用說,只有銀行是贏利的。

銀行不能只享受權(quán)利,而減少自己的義務。如果嚴格履行放款職責,開發(fā)商挪用資金也很難,現(xiàn)在到處樓房爛尾,銀行想抽身也不現(xiàn)實,就算想置身事外,按合同約定按揭條款摳,都強制斷供了,銀行到頭來也只能收一堆爛尾房,與其到頭來處置不良資產(chǎn),不如現(xiàn)在主動切入,追回挪用的資金,拿出部分贏利用主體工程的收尾利于交房。

銀行拿出點資金??顚S茫彿空呤諛呛缶筒粫喙?,同靜看斷供蔓延相比起來利大于弊,比斷供的損失小得多。

嚴查挪用的資金失職失責問題,將利益輸送的資金收回投入到爛尾樓治理。凡事違背常理定有蹊蹺,為何資金被挪用?相關(guān)銀行工作人員同開發(fā)商之間是否存在利益勾連,徹底梳理爛尾樓項目的資金運用情況,將輸送利益的資金用于爛尾樓收尾。

開發(fā)商不再銷售抬高房價的精裝修房

精裝修房除了防止分散裝修有損房屋結(jié)構(gòu)外,弊大于利,層層轉(zhuǎn)包,層層沒有賺到多少錢,但是負擔最后全部轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計,精裝修房的價格占到房屋銷售價格的30%,同毛坯房相比,房價高出近三分之一,如果銷售毛坯房,房價立馬降了下來,并且這種降價對開發(fā)商沒有損失,倒是有利于購房者,有利于增加購買力。

精裝修房剝奪了購房者個性裝修的選擇,給購房者無形中增加負擔,許多購房者后來又打掉精裝修,重新裝修,付出的時間和金錢成本更多。

消費者面對現(xiàn)實降低預期減配收房

合同是精裝修房,按合同履行天經(jīng)地義,無可厚非,但是現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)無力履行合同,整個工程精裝修無疑是一筆巨大的費用,如果開發(fā)商能將樓房的水電等基礎設施完成,樓房達到入住標準,只是存在精裝修一項的區(qū)別,建議消費者先收房,與其遙遙無期等待,不如先收房,然后再維權(quán)。

一些地方開發(fā)商開始嘗試用毛坯房交房,購房者堅持履行合同,要求按合同條款履行,這沒有錯,問題是現(xiàn)在遇上了開發(fā)商資金鏈斷裂,長時間維權(quán)會消耗你的精力和意志,房子長時間空著也存在折舊和風險。

消費者如果能達成共識,房子具備毛坯房交樓的標準,不妨作為一種方案考慮。當然如果水電不通,電梯不能運行,這樣的樓房不建議收樓,收了自己也裝修不成,住不了。提出這種解決問題的思路是建立在水電施工已經(jīng)完成,只存在精裝修與毛坯的區(qū)別。


政府組織臨時性協(xié)調(diào)機構(gòu)處理爛尾樓

爛尾樓的治理是一項復雜的系統(tǒng)工程,涉及到方方面面,需要有強大的公信力推動才能實施完成。

政府具備這種公信力的優(yōu)勢,可從紀檢監(jiān)察、規(guī)劃土地、住房和城鄉(xiāng)建設部門、銀行、公安等部分抽調(diào)業(yè)務工作能力強的干部組成工作專班,各司其職,相互配合共同拿出處理爛尾樓的處理方案。

按照“因城施策”,“一樓一策”籌集的資金閉環(huán)運行,??顚S糜跔€尾樓的治理

爛尾樓現(xiàn)象已經(jīng)不是簡單的樓房爛尾,而是觸及“急、難、愁、盼”的重大民生問題。如果仍然簡單地降息、降首付,或花樣百出地出些新招,不僅不能解決任何問題,更不能救市,畢竟現(xiàn)在的購房者已經(jīng)不是漲價去庫存前的購房者了。

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